Что такое ипотека?

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека - банк - кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита, не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь  составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что же такое ипотека на самом деле.

Немного истории ипотеки

Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело - земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека - это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон - ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.

Ипотека - это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость. Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога - не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке "обременение" есть слово "ипотека", значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях:  при получении ипотечного кредита, продаже в кредит,  и при заключении договора ренты.

1. При получении ипотечного кредита  квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.
2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке "обременения" вы стопроцентно увидите "ипотека в силу закона". Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора - это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека - это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита  квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.

Источник http://realty-ask.ru