Увеличиваем жилую площадь за счет присоединенного подвала

Принято считать, что квартиры на первом этаже пользуются меньшим спросом и потому дешевле на 15% аналогичного жилья, расположенного на верхних этажах. Однако иногда они являются более интересной недвижимостью. Например, когда подвал может стать еще одной «подземной» комнатой.

О том, в каких случаях и как можно «расшириться» за счет подвала или чердака и как это сделать, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Цена вопроса

Подвальные и чердачные помещения значительно дешевле жилых: разница в стоимости обычно составляет 15-20%, а может достигать и 50%. Вместе с тем, еще треть, а то и половину уплаченной цены придется потратить на узаконивание своих прав и переоборудование пространства, ведь изначально данная дополнительная площадь для проживания не приспособлена.

На практике существуют истории как успеха данного предприятия, когда присоединение подвала или чердака к квартире было крайне выгодно, так и случаи неудач, когда в итоге стоимость жилья достигала двойной суммы. Поэтому начинать надо с точного экономического расчета.

Технические возможности

В первую очередь, необходимо убедиться, что присоединение нужного помещения осуществимо технически. Скажем, наличие в нем труб, иных обязательных коммуникаций или лифтовой шахты сразу делает невозможным расширение жилья подобным способом.

Кроме того, необходимо не просто получить дополнительную площадь в свое распоряжение и превратить подвал или чердак в жилую комнату, но и присоединить ее к квартире, т.е. осуществить перепланировку. Вместе с тем, такие работы предполагают вмешательство в несущие конструкции здания, что иногда невозможно, а изменение функционального назначения помещения может привести к обрушению дома. Поэтому, в первую очередь, следует обратиться в инженерные службы с вопросом о реальности плана.

Юридические шаги

Прежде чем приступать к активным действиям по присоединению, следует выяснить, не сделал ли это уже кто-нибудь  другой, т.е. запросить данные о владельце в Росреестре. Если же подвал или чердак принадлежат, как это изначально и должно быть, на праве общей собственности всем хозяевам квартир, то необходимо организовывать собрание жильцов и заручаться их запротоколированным согласием на передачу помещения.

Следующий шаг – получение от архитекторов технического заключения и проекта перепланировки, который устроит жилищную инспекцию. Если разрешение от нее будет получено, то остальное – уже более легкая задача: осуществление изменений помещения, оформление нового техпаспорта в БТИ на квартиру большей площади и регистрация новой, увеличенной собственности в реестре.

Самовольный захват дополнительной площади

Любители легких путей могут рискнуть занять необходимую им территорию и без согласований и уже после перепланировки начать оформлять все документы. Если согласие жильцов будет получено, а изменения никому не наносят ущерба, то велика вероятность положительного результата.

Вместе с тем, в случае самовольной перепланировки самоуправца могут заставить вернуть помещению прежний вид. Кроме того, подобные деяния являются административным правонарушением и наказываются штрафом до 2500 рублей. Если же в

результате некомпетентных действий будет нанесен ущерб имуществу, здоровью или жизни людей, то наказание может быть и более значительным, вплоть до уголовного.

В целом же двухуровневые, расширенные за счет чердака или подвала, квартиры являются скорее исключением, чем правилом, и составляют не более 5% рынка недвижимости, поскольку процесс присоединения данных помещений отнимает много времени, сил и денег и не всегда гарантирует положительный результат. Однако и выгода в случае успеха слишком заманчива: увеличение жилплощади прямо в городском многоквартирном доме, да еще и по привлекательно низкой цене.

Автор статьи:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.