Как правильно понять ипотечный договор

Как говорится, уговор дороже денег. Эта старая поговорка вполне подходит к любым видам договоров. Тем более если они имеют юридическую силу. Но если крупные компании держат целый штат профессиональных сотрудников, которые тщательно штудируют законы и все нормативные акты, то простые заемщики обычно плохо информированы. Этим подчас и пользуются многие организации, в том числе банки. Мелким шрифтом они прописывают наиболее важные условия договора. Мы решили разобрать все нюансы ипотечных договоров, которые заключают заемщики с кредитными организациями. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом в тот момент, когда вы уже взяли ипотеку.

ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО

Покупка квартиры в кредит - мероприятие затратное и нервное. Шутка ли, взять 1,5 миллиона рублей (средний размер жилищного кредита в России) в долг на 15 лет?! Естественно, весь этот процесс должен четко регулироваться. Поэтому банк заключает с каждым заемщиком кредитный договор. Обычно он типовой и изменению в течение срока не подлежит. Поэтому все нюансы и «подводные камни» лучше узнать до подписания. Чтобы потом не было мучительно больно за слишком дорогие квадратные метры.

- Внимательно читайте любой договор, который вы заключаете с финансовой организацией, – говорит доктор экономических наук Павел Медведев. - Особенно то, что написано самыми маленькими буквами. Если прочитали и все равно не понимаете, то обратитесь к специалистам, экспертам, которым вы доверяете. Но ни в коем случае не подписывайте договор (тем более ипотечный) не глядя.

С поисками квартиры и выбором оптимального ипотечного предложения спешить не стоит. Лучше потратить время на изучение вопроса, а не хвататься за первое попавшееся предложение. Ведь разница как в процентной ставке, так и в других условиях кредита может вылиться в серьезные потери. Или, наоборот, даст вам повод хвастаться перед друзьями: как выгодно вам удалось взять деньги в долг.

Конкуренция среди банков довольно серьезная. Поэтому есть смысл изучить максимально возможное количество предложений. Причем, мало расспросить менеджеров в банке обо всех условиях, надо еще попросить их предоставить типовой договор. Чтобы спокойно ознакомиться с ним в домашних условиях, показать сведущим людям. Если банк вам в этом отказывает, это не очень хороший признак.

- Лично я договор читал только в главном в офисе банка - непосредственно перед подписанием, - рассказал мне один из знакомых, пару лет назад купивший квартиру в ипотеку. - Мне дали на это всего 20 минут. Естественно, в таком цейтноте я лишь успел пробежаться глазами по этому многостраничному документу. Риелтор тоже не особо помогла. Сказала: мол, не волнуйтесь, договор типовой, все его подписывают.

В данном случае все оказалось в порядке. Но нередки случаи, когда банки прописывают важные условия, о которых не говорят вслух. Так, один из читателей «КП» попал в ситуацию, когда в договоре было прописано, что банк может в одностороннем порядке поднять ставку по кредиту. И во время кризиса этим правом банк в полной мере воспользовался. Конечно, сам дурак, не посмотрел внимательно договор, признался постфактум наш читатель. Но сути дела это не меняет.

Важно понимать: после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. А в случае форс-мажора останется лишь досада на собственную невнимательность. К сожалению, именно такие случаи во многом и формируют негативный имидж ипотеки.

СТАВКИ И СКРЫТЫЕ КОМИССИИ

Это, наверное, один из главных пунктов. Ведь от него фактически зависит, сколько вы переплатите за купленную в долг квартиру. В последнее время в денежном плане банки почти перестали мухлевать. По закону их обязали теперь раскрывать «полную стоимость кредита». То есть процентную ставку вместе со всеми комиссиями, которые должен заплатить заемщик. Раньше банки могли сколь угодно долго дурачить население, рекламируя «беспроцентные кредиты», ежемесячная комиссия в которых могла доходить до 2% от суммы долга.

Кроме того, банкам запретили использовать так называемые «скрытые комиссии». Обычно применялись сборы за рассмотрение заявки, выдачу кредита и обслуживание ссудного счета. Тем не менее банки исхитряются и находят лазейки. К примеру, берут отдельно комиссию за снятие наличными суммы кредита или за перевод денег на счет продавцу жилья. Другие придумывают еще более изощренные способы. Например, один из банков берет комиссию за снижение процентной ставки в 6% от суммы кредита. И хотя обмана как такового нет, но здесь заемщику нужно садиться с калькулятором и тщательно просчитывать, какой вариант ему будет выгоднее.

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ

Большинство российских заемщиков спешат как можно быстрее расплатиться по кредиту. Ну не любим мы жить в долг! Поэтому еще один важный пункт договора - условия досрочного погашения.

Раньше банки создавали множество ограничений для заемщиков. К примеру, устанавливали мораторий для досрочного погашения. Обычно он составлял полгода или год, но некоторые банки прописывали в договорах более длительные сроки – до 5 лет. То есть в этот период времени либо вообще нельзя было внести платеж сверх положенного, либо сделать это можно было лишь при оплате определенной комиссии (штрафа). Сейчас эту практику запретили законодательно. Заемщик может в любой момент внести излишек денег в счет долга.

Тем не менее одно ограничение осталось - минимальная сумма досрочного погашения. Каждый банк устанавливает ее самостоятельно. Но обычно она не превышает 20 - 30 тысяч рублей. При этом банк нужно уведомить об этом в письменной форме, то есть написать заявление в офисе. Сумма спишется со счета (а график платежей будет пересчитан) в течение нескольких дней. Если условия в вашем банке кардинально отличаются в худшую сторону от того, что было написано выше, это серьезный повод задуматься.

Отдельный нюанс - комиссия за пересчет графика платежей. Обычно это делается либо бесплатно, либо за небольшую сумму (около 200 - 300 рублей). Но некоторые банки таким образом хотят компенсировать свои потери. Досрочное погашение приводит к тому, что банки недополучают свои проценты, которые они планировали заработать в течение всего срока ипотечного кредита. В этом случае комиссия за перерасчет графика платежей (несмотря на то что это фактически делает компьютер) может доходить до 10 тысяч рублей. Если вы увидели этот пункт в договоре, то этой плохой признак. Можно попросить изменить условия соглашения, но в большинстве банков на это не идут, объясняя, что договор типовой. Тогда единственный способ - идти в другую кредитную организацию. Либо соглашаться, если вы не собираетесь торопиться с выплатой кредита и этот пункт вам не принципиален.

САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЯ

Платежи по ипотеке (впрочем, как и по любым другим кредитам) лучше вносить без задержек. Класть деньги на счет лучше за 2 - 3 дня до списания. Особенно если вы делаете это удаленно - например, банковским переводом.

- Я вообще храню на счете один запасной платеж, - рассказал читатель «КП» Алексей из Москвы. - Всегда боюсь, что забуду внести деньги в кассу. Банк же не напоминает каждый раз об этом. И наконец, вдруг в отпуск улечу или в срочную командировку и не успею платеж произвести?! Штрафы и пени не хочу платить.

Такие опасения простых заемщиков вполне оправданны. Банки порой прописывают в договорах довольно жесткие санкции в отношении тех, кто вносит деньги не вовремя. За одну небольшую просрочку, как правило, ничего серьезного заемщику не грозит. Обычно штраф за каждый календарный день опоздания обычно составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Но если таких просрочек наберется три, то по договору банк сможет потребовать у вас полного возврата кредита досрочно. Это обстоятельство обычно указано во всех типовых договорах.

Если в договоре ипотеки, который вы собираетесь подписать, указаны значительно более жесткие санкции, то не стоит торопиться вступать в отношения с этим банком. Ситуации бывают разные. У всех может случиться «кассовый разрыв»: когда платить по кредиту надо, а зарплата еще не пришла. Или просто забыли внести платеж по сроку. В этом случае у заемщика должна быть уверенность, что эти мелкие огрехи не приведут к тому, что банк начнет забирать у вас недвижимость.

ЗАЛОГ КВАРТИРЫ

Для банка очень важно состояние вашей квартиры. И дело не в том, что он заботится о том, в каких условиях проживает заемщик. И как интерьер квартиры влияет на его финансовые возможности. Дело в другом. Залог - это страховка для банка, что выданные в кредит деньги будут так или иначе возвращены. Поэтому чем больше стоит квартира, тем лучше не только для заемщика (как хозяина жилья), но и для банка (как залогодержателя). Поэтому о любых серьезных изменениях надо уведомлять банк. И речь не только о продаже имущества. К примеру, нельзя проводить перепланировку и сдавать квартиру внаем без согласия кредитной организации.

Конечно, редкий банк будет проверять состояние каждой заложенной у него квартиры. Особенно если заемщики вовремя и без сбоев платят по счетам. Однако при возникновении каких-либо подозрений условия договора позволяют не только сделать это, но и расторгнуть соглашение с заемщиком, если худшие опасения банкиров подтвердятся. К этим пунктам договора во всех банких относятся серьезно. Но и заемщики должны внимательно их прочесть. Ведь речь идет о той недвижимости, в которой будете проживать вы. И если банк прописывает для себя излишнюю вольницу в договоре, то соглашаться с такими условиями не в ваших интересах.

СТРАХОВКА НЕРВЫ БЕРЕЖЕТ

И наконец, еще один важный момент – страховка. Это еще одна степень защиты, которую ставит банк для того, чтобы не потерять свои деньги. Каждый ипотечный заемщик должен застраховать свою собственность и себя. В случае смерти или проблем со здоровьем у клиента, а также в случае повреждений в доме все потери должны будут компенсироваться страховой компанией.

Эти ежегодные расходы банк, естественно, перекладывает на заемщика. Они могут доходить до 1% от остатка ссудной задолженности. Платить дополнительные деньги всегда неприятно, но банкиры уповают на то, что именно наличие страховки и залога делает ипотеку самым дешевым видом кредита.

При этом, если заемщик забывает продлить полис страхования на следующий год и не предоставляет соответствующие документы в банк в течение трех дней, то банк и в этом случае вправе применить к заемщику самые жесткие санкции - вплоть до требования полного возврата кредита досрочно.

ВЫВОД

- Я решил поступить по-умному: показал несколько ипотечных договоров своим знакомым юристам, - рассказал мне одногруппник. - Они все внимательно прочитали и сказали, что вообще не стоит брать кредит. Если банк захочет, то сможет придраться к любой мелочи. А с его штатом юристов у меня просто не будет шансов доказать свою правоту.

Понятное дело, что банки стараются снижать свои риски до минимума - вот и подстраховываются как могут. Заемщики ведь тоже разные бывают. И в этом случае эксперты всегда призывают начинающих ипотечников очень внимательно читать договор. Но при этом доводить до абсурда эту ситуацию тоже не стоит. Ведь ипотека - это хороший финансовый инструмент для решения жилищного вопроса. И в большинстве случаев он реально помогает приобрести желанные квадратные метры в собственность, а не жить на съемной квартире.

Лично я, когда как-то на досуге перечитал свой собственный ипотечный договор, то у меня у самого полезли глаза на лоб. Оказалось, что у банка уже пару раз был реальный повод влепить мне штраф или даже потребовать вернуть всю сумму досрочно (поздно уведомил банк о продлении страхового полиса). Но никаких претензий банк ко мне не предъявляет. А все потому, что я исправно вношу ежемесячные взносы. Для банкиров это самое главное. Цели отобрать квартиру ведь никто из них не преследует. А значит, залог спокойной жизни ипотечника - правильный выбор кредитной программы (с оптимальными денежными условиями) и четкое исполнение своих обязательств перед банком.

Андрей ЗАЙЦЕВ

Источник http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=38838