Как выкупить через суд незначительную долю в квартире

Адвокат Олег Сухов описывает редкие судебные решения о выкупе доли без согласия собственника

 

Проблема принудительного выкупа малозначительной доли жилого помещения интересует очень многих. Ко всему прочему совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп незначительной доли без согласия ее собственника. Почему же суды не часто выносят подобные решения? И даже позиции Конституционного и Верховного судов различны?

 

Что такое незначительная доля

Незначительная доля – это доля, которая должна быть меньше ¼ части площади квартиры и не превышать размеры самой маленькой комнаты в помещении, чтобы такую собственность нельзя было обособить для проживания.

 

Допустим, владелец обладает 5,5 кв. м в квартире из трех комнат общей площадью 75 кв. метров, где размер самой маленькой комнаты составляет 14 квадратных метров. В этом случае доля в 5,5 кв. м является незначительной.

 

Статья 252 ГК РФ: проблемы недосказанности

Законодательная база по судебному выкупу микродоли фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.

 

Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу микродоли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.

 

В результате буквального чтения статьи получается, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина микродоли? Ситуации бывают разные.

 

К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.

 

Конституционный и Верховный Суды РФ: различие позиций

В 2008 году Конституционный Суд России вынес Определение (№ 242-О-О от 07.02.2008 года), в котором недвусмысленно указал, что суд может обязать сособственников выкупить малозначительную долю, только если ее хозяин сам потребовал выделить её. Кроме того, эта доля должна являться незначительной, выделить ее нельзя, и владелец не заинтересован в ее использовании.

 

Позиция же Верховного Суда РФ является совершенно противоположной.

 

В своих Определениях (№ 56-В06-17 от 24.10.2006 года и Определение ВС РФ № 5-В11-134 от 03.04.2012 года) ВС России поддержал владельцев больших долей и декларировал, что можно применить судебный выкуп незначительной собственности и без предварительного требования о выделе. При этом Верховный Суд исходил из принципа справедливости, а также защиты прав и законных интересов главных владельцев. Это относится к тем случаям, когда хозяин микродоли явно злоупотребляет своим положением. Например, он пытается зарегистрировать в квартире третьих лиц, препятствует основным владельцам использовать жилое помещение.

 

Исходя из вышеизложенного, следует особо подчеркнуть, что дела о судебном/ принудительном выкупе незначительной доли разрешаются судами, только исходя из конкретных обстоятельств, присущих рассматриваемому спору. Каждый такой случай уникален и не может служить примером при рассмотрении похожих ситуаций.

 

Владелец незначительной доли хочет получить деньги за нее

Лучший вариант – договориться с основными собственниками. Если стороны не смогут решить данный вопрос полюбовно, то необходимо идти в суд. Но владелец незначительной доли не может сразу же подать иск о принудительном выкупе. Это будет противоречить ГК РФ. Истец вправе подать заявление о выделе доли. Некоторые юристы советуют еще на досудебном этапе заказать экспертизу, которая покажет нереальность перепланировки (выдела). Можно, конечно, и так, но лучше дождаться суда, так как судья, скорее всего, назначит ее сам. А зачем платить дважды? Далее иск будет рассматриваться с учетом всех факторов.

 

Основные собственники хотят выкупить долю, а владелец микродоли не соглашается

В этой ситуации готовых рецептов нет. Опять же все решается индивидуально. Одни юристы, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, сразу же советуют подавать заявление о принудительном выкупе малозначительной доли. Другие – предлагают основным собственникам самим потребовать выдела.

 

Но в обоих случаях придется представлять в суд серьезные доказательства. Скорее всего, будет проводиться экспертиза о невозможности перепланировки (выдела). Понадобится также заключение оценщика о стоимости доли. Затем истец станет собирать доказательства того, что хозяин микродоли никогда не жил в квартире и не пользовался ею, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.

 

Суд затребует все счета, квитанции, вызовет свидетелей и соседей, которые смогут подтвердить, что ответчик не имел интереса в использовании помещения. В ходе разбирательства существенную роль сыграют даже документы, свидетельствующие о том, что владелец незначительной доли не состоит в родстве с остальными содольщиками. На решение могут повлиять самые различные факторы, которые просто невозможно перечислить и предусмотреть.

 

Несколько интересных споров было и в моей практике, например, в одном из аналогичных процессов в конце 2014 года Московский городской суд поставил, наконец, точку в деле, длившемся несколько лет. Результатом стало решение о выплате трем собственникам, обладающим по 1/5 доли в трехкомнатной квартире в самом центре столицы, компенсации в размере чуть менее двух миллионов рублей на всех, а их доли суд передал основному владельцу квартиры. Что особенно интересно, лишенные своего имущества сособственники несколько лет проживали в спорном помещении, но это обстоятельство суд не остановило.

 

Краткие выводы

Итак, дела о принудительном выкупе незначительной доли считаются одними из самых трудных и непредсказуемых в юридической практике. Положение осложняется еще и тем, что по данному вопросу существует серьезное противоречие в позициях Верховного и Конституционного Судов России. В результате в нашей стране пока отсутствует единообразная судебная практика по принудительному выкупу доли.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

 

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции.

 

Источник: http://www.irn.ru