Как из квартиры сделать мини-гостиницу

В последние годы крупные города России захлестнула волна гостиничного бизнеса. Например, Москву ежедневно посещают до 3 млн. туристов. При этом столица ощущает нехватку именно небольших, дешевых и доступных гостиниц. Перспективы открытия собственной мини-гостиницы самые радужные. Каждый, у кого есть «лишняя» квартира, сразу старается организовать место для кратковременного размещения граждан. По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. В данной статье мы рассмотрим вопрос организации «легальной» мини-гостиницы из своей собственной квартиры.

1.   Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц.
По статистике неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими проблемами их легального оформления. «Серая» схема представляет собой либо официальную сдачу квартиры в аренду, либо неофициальное использование квартиры в качестве номера мини-гостиницы.
Плюсы: отсутствие необходимости легального оформления и снижение затрат благодаря уходу от налогообложения.
Минусы: ответственность перед налоговыми органами, в случае выявления фактов неуплаты налогов, проблемы с размещением рекламы, ограничение клиентской базы, невозможность присвоения классности и т.д.
Причиной большого количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обусловливает и достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности.
Так в июле 2009 г. гражданин обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше «квартира-гостиница». Одновременно была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения незаконной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный ущерб в добровольном порядке, и производство по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без удовлетворения, с мотивировкой, что заключен договор коммерческого найма, нарушений закона не установлено.

2.   Под мини-гостиницу подойдет не любая квартира.
Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним — «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, согласно которому для того, чтобы квартира соответствовала условиям для создания в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а именно, находиться на первом этаже, либо этажами выше, если под ней расположены нежилые помещения, иметь отдельный вход, либо возможность его обеспечить. Если квартира не соответствует указанным требованиям, то перевести её в нежилое помещение, и, следовательно, превратить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно.
Необходимо помнить, что мини-гостиница должна соответствовать требованиям, установленным различными ГОСТами и СНиПами. Основной из них — ГОСТ 51185-98 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования». Так же требования к мини-отелям определены в приказе Минспорттуризма России от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи».

3.   Действия, необходимые для организации мини-гостиницы.
3.1. Перепланировка
Проведение и официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д.
Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение функционального назначения помещений.
Не стоит забывать и о том, что деятельность по перепланировке должна осуществляться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также смогут оказать дополнительные услуги, такие как внесение изменений в технический паспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и другие.
3.2.   Перевод в нежилое помещение
Специальных правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует. Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые необходимо представить в жилищный отдел местной администрации, к ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки.
Процедуру перевода можно условно разделить на 3 этапа:
1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда — решает вопрос возможности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы.
2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом — определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд.
3. Регистрация права собственности нового нежилого помещения и прекращение права на жилье — осуществляется в Регистрационной палате.
Вопрос о том, к какой категории относить помещения, используемые в качестве гостиниц, довольно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это обязательно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому подтверждением (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).
Однако в некоторых нормативно-правовых актах напрямую прописано, что гостиницы являются именно жилыми помещениями. Например, в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 (Приложение № 6), указано, что номера гостиниц представляют собой жилые комнаты. А в ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», прямо говорится, что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

4.   Необходимость регистрации ИП.
Гостиничные услуги направлены на извлечение прибыли, следовательно, относятся к предпринимательской деятельности. Осуществлять эту деятельность без регистрации запрещено.
Уголовная или административная ответственность за осуществление деятельности без регистрации, в зависимости от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода может наступить по ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ.
Интересным является разъяснение Пленума Верховного Суда РФ практики применения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд, или получил его по наследству, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду или внаем и получил доход в крупном или особо крупном размере.
В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима.

Процедура создания «легальной» мини-гостиницы является довольно сложной. Прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предусмотрено. Для того чтобы бороться с увеличивающимся количеством нелегальных гостиниц, государству необходимо в первую очередь законодательно закрепить различные процедуры их организации и требования, предъявляемые к подобному бизнесу, в зависимости от размера гостиницы. Например, зачем человеку проходить долгую процедуру оформления бумаг на осуществление деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего лишь однокомнатная квартира, которую он хочет сдавать посуточно? В связи с указанным, очевидно нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы.
Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы, при наличии номеров в количестве менее 5. Достаточно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода.
Создание официальной мини-гостиницы актуально, если используется более 5 номеров и есть желание развиваться дальше.

Автор статьи:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.