Поправки в РГНП могут повлиять на качество комфортной среды

В Центральном доме художника в рамках деловой программы выставки «Недвижимость от лидеров» состоялась дискуссия на одну из самых актуальных тем года «Первые этажи жилых домов: бизнес или жизнь».  Участники дискуссии большое внимание уделили подходам Москвы и Московской области к нормативам, регулирующим объём нежилых помещений на первых этажах жилых домов. 

 

Подчеркнув значимость первых этажей для обеспечения социальной безопасности района, начальник управления Архитектурного совета города Евгения Муринец отметила, что в Москве решения относительно того, жилыми или нежилыми должны быть первые этажи домов, принимается индивидуально, с учётом потребности конкретных микрорайонов, месторасположения домов, статуса улиц, на которые выходят помещения. С учётом этих факторов главным архитектором Москвы принимаются индивидуальные решения по каждой застройке, и достаточно часто согласовываются жилые первые этажи.

 

В Московской области вопрос первых нежилых этажей стоит достаточно остро. В настоящее время рассматривается поправки в региональные нормативы градостроительного проектирования, в соответствии с которыми все первые этажи жилых домов могут стать нежилыми. Практически все девелоперы и эксперты рынка коммерческой недвижимости, которые приняли участие в дискуссии – представители Urban Group, «Химки Групп», RRG, «Бест-Новострой» - сошлись на том, что данное решение, в случае его принятия, может повлечь за собой появление большого объёма невостребованных помещений коммерческого назначения, что скажется на рентабельности девелоперских проектов, но никак не улучшит инфраструктуру жилых микрорайонов. Помимо этого, создание большого объёма нежилых первых этажей приведёт к ухудшению условий жизни в новых жилых комплексах, которые будут спроектированы в соответствии с новыми нормативами, не позволит обеспечить реализацию концепции «дворы без машин», в ряде случаев снизит привлекательность жилья. Нельзя будет реализовать некоторые интересные форматы квартир на первых этажах.

 

Директор по инвестициям «Сити-XXI век» Сергей Нотин отметил, что комплексный подход к освоению территорий обязательно предполагает наличие необходимой инфраструктуры. Согласно концепции «Миниполис» в жилых комплексах компании заложены дополнительные требования по социальным объектам, не предусмотренные действующими нормативами, например, помещение для размещения соседского клуба. Компания прилагает большие усилия к тому, чтобы нежилые помещения заполнялись арендаторами, предоставляющими жителям миниполисов разнообразные максимально качественные услуги, востребованные в повседневной жизни. Однако на практике для полноценного функционирования жилого микрорайона вовсе не обязательно делать все первые этажи нежилыми.  Кроме того, «необходимо учитывать, что проекты в Москве, в отличие от областных проектов, как правило, обладают высокой этажностью и плотностью. Для сравнения, требование о создании первых нежилых этажей при 6-этажной застройке равносильно требованию о проектировании пяти первых нежилых этажей в московском 30-этажном доме, что, очевидно, является чрезмерным. Тем более что не всю инфраструктуру, например, торговую, можно разместить на первых этажах – для этих целей лучше подходят отдельно стоящие здания», - подчеркнул эксперт. В целом, как показала дискуссия, большинство застройщиков поддерживают необходимость обеспечения жителей социальной инфраструктурой. Однако солидарны в том, что способы достижения этой цели должны быть хорошо взвешенными.