Рынок недвижимости Москвы проявляет признаки наличия на нем реальных покупателей

В течение апреля сохранялся непростой макроэкономический фон, следы которого можно заметить и в сфере недвижимости - к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости Москвы.

 

По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM от аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), цены на нефть, как и индекс РТС, сползали в апреле вниз, а также возросла нестабильность валютных курсов - так, курс доллара несколько раз существенно подрастал по отношению к рублю. Подобное положение дел позволяет судить о процессах оттока капитала из страны и об усилении рецессии в экономике, что никак не прибавляет платежеспособности потенциальным покупателям квадратных метров. "Не менее примечательным оказался в этих условиях и обвал цен на золото. В середине апреля всего за два дня желтый металл потерял около 15% стоимости. Это заставляет задуматься о том, в какой мере недвижимость сможет сохранить свою стоимость в случае ухудшения экономических условий", - отметили эксперты.

 

По их данным, за апрель индекс стоимости жилья в Москве потерял 1,6%, снизившись с отметки 5453 долларов за квадратный метр до 5365. Во многом, поясняют специалисты, это снижение обусловлено некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара в апреле. При этом рублевые цены на квартиры в Москве в течение апреля оставались достаточно стабильными - на уровне 167-168 тысяч рублей за метр.

 

Примечательно, констатируют аналитики, что в условиях ослабления рубля цены на недвижимость в Москве практически не индексируются пропорционально росту курса доллара, а следуют за рублем. Так, в докризисные годы квадратный метр во многом вел себя пропорционально доллару, во время макроэкономических "обострений" мая-июня 2012 года и августа-сентября 2011 года недвижимость частично отыгрывала рост курса доллара - долларовые цены слегка снижались, а рублевые - немного подрастали. Теперь же квадратный метр совсем уже не готов тянуться вслед за долларом и отыгрывать ослабление рубля.

 

Наиболее устойчивыми по цене оказались кирпичные дома советского периода, а также "сталинки". "Обычно такое жилье расположено в хороших районах и в хороших местах, пусть и не в самом центре. На втором месте по ценовому иммунитету - современные панельные дома. Это далеко не самое дорогое жилье, но более качественное и современное, нежели пятиэтажки или панель советского периода, - уточнили авторы исследования. - К слову, старый панельный жилой фонд, как и наиболее дорогие современные монолитно-кирпичные дома, оказался наименее устойчивым по цене. Старый жилой фонд в виде маленьких квартир в старых панельных домах или пятиэтажках хоть и самый недорогой, но нередко это физически и морально устаревшее жилье, некомфортное для проживания, особенно семейного. По сути, рынок держится во многом благодаря реальным покупателям, нацеленным купить квартиру для себя, с одной стороны, квартиру относительно неплохого уровня, но с другой - в умеренном бюджете".

 

Аналогичную ситуацию показывает в апреле и распределение динамики цен по географии. Самые "провальные" по ценам округа опять же крайние: Центральный округ и все районы за МКАД. Наиболее устойчивыми по цене в апреле оказались достаточно престижные Юго-Западный округ и Западный округ, но уступающие по цене центру столицы. Также среди устойчивых по цене в апреле менее дорогие, но и не самые дешевые Северо-Западный округ и Северо-Восточный округ.

 

То обстоятельство, что московский рынок недвижимости проявляет признаки наличия на нем реальных покупателей, является несомненным плюсом, полагают авторы исследования. "Куда хуже, когда недвижимость в Москве могут купить только олигархи в элитном сегменте и в Центральном округе, либо инвестиционные покупатели, нацеленные на наиболее ликвидные однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Однако есть 2 существенных фактора, которые могут вызвать стагнацию на московском рынке и нарушить нынешний хрупкий баланс спроса и предложения, - отметили эксперты. - Первый фактор - настораживающий макроэкономический фон, который может существенно подкосить уровень доходов и платежеспособность реальных покупателей жилья. Второй - рост объемов строительства в Москве, которые могут превысить ограниченную емкость спроса при нынешних немалых московских ценах. Тогда для продажи квартир в бОльших объемах, нежели все прежние годы, рынку потребуется уйти на более низкий уровень цен. Дополнительно законодательные инициативы по введению рыночного налога на недвижимость с 2014 года и принудительной продаже квартир за долги по ЖКХ могут поспособствовать хотя бы частичному возврату на рынок инвестиционного жилья. Нельзя однозначно утверждать, что наложение этих факторов обязательно выбьет рынок недвижимости Москвы и Подмосковья из положения равновесия. Однако следует иметь в виду подобные варианты развития событий".

 

Источник: ИА REGNUM