Новостройки в Москве: стоит ли покупать квартиру с отделкой

На сегодняшний день готовые квартиры предлагаются покупателям в трех состояниях: без отделки, с отделкой "под чистовую" и с чистовой отделкой.

 

Как рассказали порталу "РБК-Недвижимость" опрошенные эксперты, в понятие "без отделки" обычно входит наличие в квартире двухкамерных стеклопакетов, остекления лоджий, входной деревянной двери, полностью возведенных перегородок (для панельных домов), электричества до щитка, сантехника под заглушку и черновой стяжки пола.

 

Отделка "под чистовую" включает в себя кроме предыдущих опций также электроразводку с установкой выключателей и розеток, стяжку пола, выравнивание и шпатлевку стен и потолка. Чистовая отделка бывает муниципальной и улучшенной. В первом случае используются недорогие материалы, на пол укладывается линолеум, стены и даже потолок оклеиваются простыми обоями.

 

Наибольший интерес для покупателей представляет улучшенная чистовая отделка, в этом случае застройщик использует современные качественные материалы, а покупателям на выбор предлагается 3-4 варианта дизайн-проектов, отличающихся разнообразием стилистических решений и цветовой гаммы.

 

История вопроса

По оценке экспертов, в Москве доля новостроек с отделкой не превышает 10–15% от общего объема предложения на рынке.

 

Стоит отметить, что новостройки с отделкой начали появляться в кризис. Подобное предложение было направлено на привлечение покупателей в условиях сниженного спроса. Одним из первых предложил на рынке такой продукт девелопер "Ведис Групп". До этого момента новостройки с отделкой представляли собой единичные предложения.

 

С каждым годом доля таких проектов увеличивается, и на сегодняшний день основной объем предложения новостроек с отделкой сосредоточен в сегментах эконом- и комфорт-класса.

 

"Количество новостроек с отделкой за последние годы значительно увеличилось, более того, изменилось само качество выполняемых работ. Если раньше застройщики в основном предлагали самую простую муниципальную отделку, то сейчас она встречается все реже. Популярностью у покупателей пользуется чистовая улучшенная отделка с использованием современных качественных материалов и выполненная по дизайн-проекту, – рассказала генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. – Такая отделка является одной из самых востребованных дополнительных опций в сегменте доступного жилья, однако в последнее время стали появляться и проекты бизнес-класса, предлагающие покупателям полностью готовые квартиры".

 

"Такой продукт является весьма востребованным среди покупателей, что неудивительно. Покупая квартиру с отделкой, можно сэкономить не только время, заехав в квартиру, полностью готовую к проживанию, но и деньги – отделка от застройщика обойдется ощутимо дешевле самостоятельного ремонта", – рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель.

 

Варианты отделки в современных жилых комплексах экономкласса

 

 

 

 

По его прогнозу, в ближайшее время количество таких предложений будет увеличиваться. В краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок ждет сразу несколько проектов.

 

Большинство застройщиков в недорогом сегменте предлагают сегодня типовую отделку для всех квартир. Однако некоторые все-таки предоставляют покупателю выбор из нескольких вариантов. Кардинально они не различаются и разнятся по большей части цветовым решением, а не используемыми материалами, поэтому существенного влияния на стоимость отделки не оказывают.

 

"В последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов отделки квартир в рамках одного комплекса или даже корпуса", – отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Это позволяет девелоперам диверсифицировать продуктовую линейку, разнообразить предложение и тем самым расширить целевую аудиторию, добавляет Александр Энгель.

 

В целом эксперты "Метриум Групп" отмечают, что число комплексов, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки, растет. Это связано в первую очередь с конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают в таком противоборстве наиболее качественные проекты, в том числе и оснащенные разнообразными опциями по отделке.

 

"В проектах эконом- и комфорт-класса квартиры с отделкой востребованы, потому что значительная доля покупателей такого жилья – ипотечники. Им важно купить квартиру и, по возможности, сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире – это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета. В проектах премиум-класса покупатели выбирают квартиры с отделкой просто потому, что не хотят тратить свое время на бытовые вопросы, которые отвлекают их от более важных жизненных приоритетов. Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно инвесторам, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход", – говорит Мария Литинецкая.

 

Что можно приобрести в Москве

По данным аналитиков "Метриум Групп", больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в сегменте экономкласса. В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах доступна покупателям в восьми комплексах, что составляет 13% от общего числа проектов, реализуемых в данном сегменте. Это ЖК "Царицыно", ЖК "Загорье", ЖК "МПИ", ЖК "Мичурино", ЖК "LIFE-Митинская" и ЖК "Мироновский", а также некоторые корпуса в ЖК "Большое Кусково" и ЖК "Некрасовка-Парк".

 

В сегменте бизнес-класса отделка квартир от застройщика предлагается реже. Квартиры с отделкой "под ключ" можно встретить лишь в одном корпусе ЖК "Лосиный остров". Таким образом, доля таких квартир в данном сегменте ничтожно мала – менее 1%.

 

На территории новой Москвы, активно застраиваемой в последнее время, предложений квартир с отделкой больше всего – в том или ином виде они присутствуют сразу в 13 проектах (31% от общего числа объектов на первичном рынке). К числу таких комплексов относятся ЖК "Новые Ватутинки", "Николин парк", "Юго-Западный", "Первый Московский", "Прима-Парк", "Борисоглебское", "Рутаун", "Бунинский", ЖК в поселке Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в ЖК "Новом Бутове", в ЖК "Солнцево-парк", "Квартал А101" и "Переделкино Ближнее".

 

Как отмечают эксперты "Метриум Групп", из всех видов отделки, предлагаемых сегодня застройщиками, наиболее распространена отделка "под ключ" или, как ее еще называют, "финишная отделка", когда квартира полностью готова к проживанию (вам остается только завезти мебель). В Москве такие условия предлагаются в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК "Большое Кусково", "LIFE-Митинская", ЖК "МПИ". На присоединенных территориях отделка "под ключ" встречается чуть реже – в 60% комплексов, среди которых можно отметить "Новые Ватутинки", ЖК "Бунинский", "Рутаун".

 

Новые Ватутинки

 

Второй вариант – квартиры "под чистовую" отделку, которых на рынке, как оказалось, меньше, чем "под ключ". Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть проведена вся предремонтная подготовка. К подобным проектам относятся ЖК "Новые Ватутинки. Южный квартал", некоторые корпуса города-парка "Первый Московский".

 

Элитная отделка

Отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Раньше такого подхода у застройщиков не было.

 

В элитных комплексах покупателям предлагается уже совсем другой уровень и подход к жилью с отделкой. По сути, "законодателем моды" готового жилья премиум-класса в Москве стала корпорация "Баркли", которая пошла по совершенно новому пути – стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров.

 

По данным "Метриум Групп", среди высокобюджетного жилья проектов, в которых застройщиком предусмотрена полная или частичная отделка, также немного – всего три, что составляет 9%. Данную опцию можно встретить в ЖК Barkli Park (отделка от Филиппа Старка), Barkli Virgin House (от Келли Хоппен) и Barkli Residence (от Роберта Стерна). Все три объекта строятся корпорацией "Баркли".

 

Barkli Residence

 

Barkli Park

 

Сколько стоит отделка

По словам специалистов, средняя стоимость чистовой отделки в Москве составляет порядка 10–12 тыс. руб. за 1 кв. м, и это минимум, в Московской области разброс цен более значительный, от 6 до 12 тыс. руб. за «квадрат», тогда как большинство людей рассчитывают на гораздо меньшие затраты.

 

Стоимость отделки, как правило, входит в общую цену квартиры. Лишь иногда застройщик предлагает ее как отдельную опцию, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно.

 

"Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно только на примере тех проектов, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности", – отмечает Мария Литинецкая. Так, по данным "Метриум групп", в ЖК бизнес-класса "Николин парк" разница в цене за квартиру с отделкой и без составляет 15 700 руб. за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса "Царицыно" готовая квартира стоит дороже на 12 000 руб. за 1 кв. м, чем просто метры "в бетоне". В "Некрасовке-Парк" – комплексе экономкласса – разница между готовой квартирой и такой же без ремонта составляет 10 500 руб. за 1 кв. м, а в "Новых Ватутинках" – всего 4500 руб. за "квадрат".

 

Для наглядности можно сравнить разницу в стоимости по общему бюджету покупки. Например, в "Новых Ватутинках" однокомнатная квартира с отделкой под ключ стоит 3 448 900 рублей, без отделки – 3 278 350 (разница 170 тыс. руб.), двухкомнатная с отделкой – 4 988 300, без отделки – 4 717 850 (разница 279 тыс. руб.), трехкомнатная с отделкой – 6 764 500, без отделки 6 397 750 (разница 366 тыс. руб.).

 

"В конечном счете все зависит от уровня отделки, используемых материалов и ценовой политики застройщика, – комментирует Мария Литинецкая. – Но, как правило, готовая квартира дороже аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%. В подавляющем большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 40–45% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники. Поэтому, покупая готовую квартиру от застройщика, будущий собственник точно сэкономит".

 

Готовы ли покупатели платить за отделку

Специалисты компании "Миэль-Новостройки" опросили потенциальных покупателей, сколько они готовы заплатить за отделку от застройщика. Оказалось, что ожидания клиентов не всегда соответствуют рыночным расценкам.

 

Как показал опрос, 60% потенциальных покупателей квартир готовы заплатить за качественную чистовую отделку не более 5 тыс. руб. за 1 кв. м, причем 34% планируют ограничиться расходами в пределах 3 тыс. руб. за "квадрат". На более значительные траты ориентированы 24% покупателей: 5–7 тыс. руб. за 1 кв. м отделки готовы отдать 11% клиентов, 7–10 тыс. руб. – 8%, и более 10 тыс. руб. за «квадрат» могут потратить не более 5% покупателей. При этом 12% потребителей не планируют дополнительные расходы на этапе покупки квартиры.

 

"Такие клиенты либо ограничены в бюджете и рассчитывают растянуть затраты на ремонт на длительный период, либо не готовы платить за отделку от застройщика, предпочитая обустроить жилье по собственному вкусу. Однако покупатели не всегда учитывают, что в целом отделка от застройщика обойдется им дешевле, чем ремонт собственными силами", – заключила Софья Лебедева.

 

Автор: Сергей Велесевич

 

Источник: РБК-Недвижимость