ГК INGRAD: аналитическая статья «Сдавать жилье с опережением срока будет невыгодно»

С 1 января 2017 года вступит в силу новая редакция закона «О налоге на имущество организаций в Московской области». Согласно поправкам, застройщиков обяжут платить налог на непроданные квартиры по строго установленной ставке. О том, как усиление налоговой нагрузки отразится на стратегии девелоперов и стоимости жилья, рассказал Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК INGRAD.

 

Напомню, что поправки в закон «О налоге на имущество организаций» предполагают введение дополнительного налога на квартиры, которые остались на балансе компаний, строящих жилье в Подмосковье. По инициативе авторов законопроекта – Правительства Московской области – ставка налога в 2017 году составит 1,5% от кадастровой стоимости непроданных площадей. С 2018 года ставка установится в размере 2%. Подобный налог уже узаконен в Москве и Санкт-Петербурге. При этом в столице предусмотрены налоговые каникулы сроком на 2 года – за это время застройщику необходимо реализовать все квартиры в рамках проекта. В Петербурге подобные налоговые каникулы не предусмотрены. По закону, принятому Московской областной Думой, обязательство по уплате дополнительного налога на имущество возникнет спустя год после завершения строительства. 

 

Таким образом, субъект решает две задачи – пополнение бюджета за счет налоговых отчислений, а также уменьшение числа махинаций с правом собственности. 

 

От такого решения в первую очередь пострадают те компании, у которых и сегодня есть проблемы с продажами в новостройках, когда непроданными остаются 30-40% квартир. Застройщики таких объектов будут стараться продать в первую очередь неликвидные лоты. При этом им может не хватить льготного периода, чтобы распродать остатки.  Следовательно, свои расходы по выплате налогов, застройщики заложат в стоимость квартир. Однако этот вариант развития событий касается скорее непрофессиональных девелоперов, уверен эксперт.

 

Как правило, к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию, в крупном проекте от профессионального застройщика остается 10-15% непроданных квартир, которые так или иначе реализуются в течение года. «В настоящий момент у нас в портфеле два проекта комплексной застройки – микрорайон «Новое Пушкино» и микрорайон «Новое Медведково». Строительство идет в несколько очередей, реализация объектов также поэтапная. Несмотря на то, что проекты реализуются в условиях сокращения спроса на новостройки, продажи идут согласно плану, и мы не прогнозируем сложностей с реализацией, а значит, и увеличением налоговой нагрузки», - подчеркнул Евгений Сандлер.

 

Налоговые изменения приведут к отказу застройщиков досрочно сдавать проекты в эксплуатацию. Безусловно, девелоперы будут стараться сдавать проекты в срок, однако опережать их будет просто невыгодно. «С учетом новых налоговых правил, застройщики вынуждены будут более детально подходить к формированию плана продаж и его исполнению – это требует определенного уровня профессионализма, опыта и экспертизы. Мы видим, что меры, которые предпринимает государство направлены на поддержку крупных игроков в сфере жилой недвижимости и усложнение работы непрофессиональных first-time девелоперов. Это объяснимо, поскольку в настоящее время застройщики используют ДДУ и невыполнение обязательств девелопером, который не рассчитал свои силы, ведет к крайне негативным последствиям – появление новой волны обманутых дольщиков дискредитирует имидж сегмента в целом, а в этом не заинтересованы ни государство, ни застройщики, ни сами покупатели», - отметил эксперт.